※ 画像はイメージです
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 用途 | 長屋住宅 |
| 構造・工法 | 木造2×4工法（枠組壁工法） |
| 階数 | 地上3階建 |
| 延床面積 | 約281㎡（約85坪） |
| 戸数 | 6戸（メゾネット含む／各約42㎡） |
| 設計の特徴 | 1階に玄関集約／専用階段で上階アクセス／共用廊下なし |
| 設計監理 | サンライズ建築事務所 |
| 採用ポイント | 専有面積率の最大化／遮音・耐火性能の確保 |
数値モデル（本事例のコスト・収支）
実際のプロジェクト諸元を、編集部で整理した代表値で示します（個別案件により変動）。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 延床面積 | 約85坪（約281㎡） |
| 本体工事費 | 約8,500万円 |
| 坪単価（本体） | 約90万円/坪（共同住宅・木造2×4の正本レンジ70〜95万円内） |
| 専有面積率 | 約88%（共用廊下を排除し1階に玄関集約。一般的な共同住宅の70〜75%より10ポイント以上高い） |
| 工期 | 約7ヶ月（着工〜引渡し） |
| 想定家賃 | 月9.0万円/戸 × 6戸 ＝ 月54万円（満室時 年648万円） |
| 専有面積率の効き | 同一敷地・同一床面積で共用廊下分（約12〜18%）を専有に振り向け、家賃収入の絶対額を押し上げ |
※ 坪単価は本体工事費ベース（内装・設備・外構・設計監理費は別途）。坪単価レンジは非住宅建築の坪単価一覧を正本としています。
このプロジェクトのねらい
「長屋」という形式は、共同住宅と比べて建築基準法上の位置づけが異なり、設計の自由度や面積効率の面で有利に働く場面があります。本プロジェクトでは、その長屋形式の利点を活かしつつ、木造2×4工法で「収益性の高い賃貸住宅」を成立させることを目指しました。
ポイントは、共用廊下などの「収益を生まないスペース」を可能な限り削減し、敷地内の床面積をできるだけ専有部分（＝家賃を生む部分）に振り向けることです。
設計上のポイント
1. 1階に玄関を集約した動線設計
各住戸の玄関は1階にまとめ、2〜3階の住戸へは専用階段で直接アクセスする構成としています。これにより、共用廊下や外部廊下などの共用部分を最小限まで圧縮できました。
2. 専有面積率の最大化
本物件の専有面積率は約88%。共用廊下を持つ一般的な3階建共同住宅では70〜75%程度になりがちで、本構成は10ポイント以上高い水準です。延床85坪のうち専有部に振り向けられた差分（おおむね10〜15㎡相当）は、そのまま「貸せる面積」＝家賃収入の増分になります。「貸せる面積」が増えることは、表面利回りを押し上げる一番直接的な要因です。
3. 集合住宅に必要な性能をバランスよく確保
- 耐火性能 — 法規に応じた耐火被覆と防火区画で要求性能をクリア
- 遮音性能 — 戸境壁・床の構成を見直し、暮らしやすい遮音性を確保
- 構造安定性 — 2×4工法の面構造で、3階建でも安心の耐震性
これらをすべて満たすために、設計段階から構造・防火・遮音の3軸で同時検討を行いました。
4. メンテナンスを織り込んだ仕様
外装材・屋根材・水回りなど、長期保有を前提とした更新サイクルを意識した仕様選定をしています。共用部分が少ないため、共用部メンテ費用の抑制にもつながります。
木造2×4だからこそできたこと
| 項目 | 木造2×4で実現したこと |
|---|---|
| コスト | 本体約90万円/坪。RC造（共同住宅105〜140万円/坪）比で総額1,300万〜4,300万円規模を圧縮 |
| 工期 | パネル化施工で約7ヶ月の短工期。RC造比で4〜6ヶ月前倒し |
| 居住性 | 充填断熱で温熱性能を確保、長屋でも快適 |
| 法規対応 | 耐火・遮音規定をクリアしつつ意匠の自由度を確保 |
オーナー様にとってのメリット
- 利回りの底上げ — 専有面積率の高さは、家賃収入の絶対額に直接効きます。
- イニシャル抑制 — 木造2×4でRC造より構造費を圧縮し、自己資金・融資の負担を軽減。
- 長期保有との相性 — 共用部の少ない構成は、長期的な管理コストの低減に貢献します。
- 法的整理のしやすさ — 長屋として整理しておくと、将来的な分譲・売却の選択肢も持ちやすくなります。
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まとめ
限られた敷地で「いかに専有面積を多く取れるか」は、賃貸住宅の収益性を決定づける重要なファクターです。本事例は、その問いに対して「2×4工法 × 3階建長屋」という形で一つの答えを示しています。
賃貸住宅・土地活用をご検討中のオーナー様、長屋形式での収益不動産企画にご興味のある工務店様は、お気軽にご相談ください。
