※ 画像はイメージです
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 用途 | 共同住宅（賃貸アパート） |
| 構造・工法 | 木造2×4工法（枠組壁工法） |
| 階数 | 地上3階建 |
| 延床面積 | 約298㎡（約90坪） |
| 戸数 | 9戸（1K〜1LDK／各約27㎡） |
| 耐火性能 | 準耐火構造（60分） |
| 設計監理 | サンライズ建築事務所 |
| 採用ポイント | 高断熱・高気密／面構造による耐震性／効率的な水周り動線 |
数値モデル（本事例のコスト・収支）
実際のプロジェクト諸元を、編集部で整理した代表値で示します（個別案件により変動）。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 延床面積 | 約90坪（約298㎡） |
| 本体工事費 | 約9,000万円 |
| 坪単価（本体） | 約88万円/坪（共同住宅・木造2×4の正本レンジ70〜95万円内） |
| 専有面積率 | 約78%（共用部＝階段・共用廊下を絞った構成） |
| 工期 | 約7.5ヶ月（着工〜引渡し。同規模RC造比で4〜6ヶ月短縮） |
| 想定家賃 | 月7.2万円/戸 × 9戸 ＝ 月64.8万円（満室時 年777.6万円） |
| 表面利回りの目安 | 約7〜8%（土地条件により変動。実質は利回りの落とし穴参照） |
※ 坪単価は本体工事費ベース（内装・設備・外構・設計監理費は別途）。本サイトの坪単価レンジは非住宅建築の坪単価一覧を正本としています。
このプロジェクトのねらい
賃貸アパートは「入居者の暮らしやすさ」と「オーナー様の投資効率」という、ともすれば相反する2つの軸を同時に満たす必要があります。本プロジェクトでは、その両立を木造2×4工法で実現することを最初のテーマに据えました。
RC造や鉄骨造に比べてイニシャルコストを抑えながらも、温熱性能・遮音性・耐震性で妥協しないこと。シンプルでモダンな外観で街並みに溶け込みつつ、長く稼働させても陳腐化しないデザインであること。この2つを満たす設計解として、2×4工法の3階建が選ばれました。
設計上のポイント
1. 面構造による耐震性
2×4工法は柱と梁ではなく、床・壁・天井の「面」で建物を支えるモノコック構造です。地震時の水平力を建物全体で受け止めるため、開口部の多いアパートでも構造的にバランスの取れた耐震性能を確保しやすい点が大きな強みです。
2. 安定した住環境
断熱性・気密性に優れた躯体性能により、夏は涼しく冬は暖かい室内環境を実現。光熱費を抑えやすく、入居者の住み心地ダイレクトに直結するため、長期的な空室リスクの抑制にも寄与します。
3. 効率的な水周り動線
各住戸はコンパクトな寝室と独立したユニットバス・トイレで構成し、給排水経路をまとめることで施工性・将来のメンテナンス性を確保しています。配管が集約されているため、修繕時の費用負担も軽くなります。
4. シンプルでモダンな外観
奇をてらわず、長く使える外観デザインを採用。再塗装などメンテナンス時のコストも見込みやすく、10年・20年スパンの保有を前提とした賃貸経営に適した意匠としています。
木造2×4だからこそできたこと
- イニシャルコスト：本体坪単価は約88万円/坪。同規模をRC造で建てた場合の概算（共同住宅RC造105〜140万円/坪＝坪単価一覧）と比べ、本体だけで坪あたり20〜50万円・総額で1,800万〜4,500万円規模の圧縮が見込めます。同じ家賃帯でも利回りに余裕が生まれます。
- 工期短縮：パネル化された部材を効率的に組み上げ、本事例は約7.5ヶ月で引渡し。同規模RC造（12〜14ヶ月）比で4〜6ヶ月短く、家賃発生までのリードタイムを縮められます。
- 温熱性能：枠組壁工法は壁体内に充填断熱を行いやすく、ZEH-M水準の断熱仕様も無理なく実現可能です。
- 準耐火60分：石膏ボードによる耐火被覆と防火区画の組み合わせで、3階建共同住宅に求められる60分準耐火構造をクリアしています。
オーナー様にとってのメリット
- 総事業費の圧縮 — 構造体コストの差は、土地取得を含めた総事業費の利回りを直接押し上げます。
- 早期稼働 — 工期短縮は、引渡し後の家賃発生時期の前倒しに直結します。
- 入居率の安定 — 温熱・遮音性能による住み心地は、退去率の低下と相場家賃の維持に効きます。
- 長期保有に強い — メンテナンス性を織り込んだ計画で、長期にわたる収益を見通しやすい設計です。
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まとめ
「住む人の満足」と「オーナーの収益性」を同時に成立させること。それを構造選択から徹底するなら、3階建賃貸アパートにおける木造2×4工法は十分に有力な選択肢です。
非住宅・収益不動産分野での参入をご検討の工務店様、賃貸計画をお持ちの土地オーナー様は、お気軽にご相談ください。
