建物の減価償却｜構造・用途別の耐用年数と木造が有利な理由
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はじめに｜耐用年数は「構造」と「用途」の掛け算で決まる
建物は買った年に経費にできません。法定耐用年数にわたって少しずつ費用化していきます。この年数は会社が決めるものではなく、財務省令である「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表第一に定められています。
ここで多くの方が取り違えるのが、耐用年数は構造だけでは決まらないという点です。同じ木造でも、事務所として使うのか倉庫として使うのかで年数が変わります。「木造は22年」という説明をどこかで見た方がいるかもしれませんが、22年は店舗用・住宅用の数字です。事務所用は24年、工場用・倉庫用は15年です。
※ 本記事は一般的な取扱いの解説であり、個別の判断は顧問税理士・所轄税務署にご確認ください。
構造・用途別の法定耐用年数
事業用でよく使う3用途を、構造別に並べます（単位：年）。
| 構造 | 事務所用 | 店舗用・住宅用 | 工場用・倉庫用（一般用） |
|---|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 24 | 22 | 15 |
| 木骨モルタル造 | 22 | 20 | 14 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 50 | 47（住宅用）／39（店舗用） | 38 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 41 | 38 | 34 |
| 金属造（骨格材4mm超） | 38 | 34 | 31 |
| 金属造（骨格材3mm超4mm以下） | 30 | 27 | 24 |
| 金属造（骨格材3mm以下） | 22 | 19 | 17 |
（出典：減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一、国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）
補足しておくと、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造は住宅用47年と店舗用・病院用39年が別々の細目です。飲食店用と旅館用・ホテル用については、延べ面積のうちに占める木造内装部分の面積が30%を超えるかどうかでさらに分かれます（飲食店用は30%超で34年、その他41年）。金属造の「骨格材の肉厚」は図面で確認できるので、S造の建物を取得したときは必ず押さえてください。
木造が有利になる理由は「年数の短さ」そのもの
倉庫用途で比べると差は歴然です。
| 構造 | 耐用年数 | 定額法償却率 | 取得価額1億円の年間償却費 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 15年 | 0.067 | 約670万円 |
| 金属造（4mm超） | 31年 | 0.033 | 約330万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 38年 | 0.027 | 約270万円 |
同じ1億円を投じても、木造なら年間の経費計上額が鉄筋コンクリート造の2倍以上になります。トータルで経費になる額は同じですが、早く費用化できるということは早く手元資金が戻るということです。借入返済が先行する設備投資では、この差がそのままキャッシュフローの差になります。
ただし注意点があります。法定耐用年数は税務上の期間であって、建物の物理的な寿命ではありません。適切に維持管理された木造建築は法定耐用年数を大きく超えて使えます。償却が終わった建物も、資産としては使い続けられます。
用途別・構造別の建設単価そのものは 非住宅建築の坪単価一覧【2026年版】｜用途別・構造別の相場 にまとめています。
償却方法は定額法のみ
かつては定率法を選べましたが、現在は選べません。
- 建物：平成10年4月1日以後に取得したものは定額法
- 建物附属設備・構築物：平成28年4月1日以後に取得したものは定額法（平成28年度税制改正で定率法が廃止）
早期に多く償却したいという理由で定率法を選ぶ余地はないため、償却を早めたいなら構造か区分で工夫するしかありません。なお補助金を受けた場合は、圧縮記帳 によって償却の基礎となる取得価額そのものが下がります。
建物附属設備との区分がなぜ効くのか
建物本体の耐用年数は長い一方、建物附属設備は短いものが多くあります。
| 設備 | 耐用年数 |
|---|---|
| 電気設備（照明設備を含む）／蓄電池電源設備 | 6年 |
| 電気設備（照明設備を含む）／その他のもの | 15年 |
| 給排水又は衛生設備及びガス設備 | 15年 |
| 冷房、暖房、通風又はボイラー設備／冷凍機の出力22kW以下の冷暖房設備 | 13年 |
| 昇降機設備／エレベーター | 17年 |
| 消火、排煙又は災害報知設備及び格納式避難設備 | 8年 |
| 可動間仕切り／簡易なもの | 3年 |
| 前掲のもの以外のもの／主として金属製のもの | 18年 |
（出典：減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一「建物附属設備」）
鉄筋コンクリート造の事務所を建てると本体は50年ですが、そこに含まれる電気設備を区分できれば15年、消火設備なら8年で償却できます。同じ工事費でも、区分の仕方で費用化のスピードが変わるわけです。
ただし、これは節税テクニックではありません。恣意的に区分することはできず、工事の実態にもとづいて分けるものです。実務上の要点は、竣工時に施工者から工事区分ごとの内訳明細をもらっておくことに尽きます。一式表記の請求書しか手元にないと、後から合理的に分けることができません。
なお、この税務上の区分と、固定資産税で家屋に含めるか償却資産として申告するかの区分は別のルールです。混同しないでください（倉庫・工場の固定資産税はいくら？家屋の三要件と償却資産税との違い）。
中古の建物を取得したとき
中古資産は法定耐用年数をそのまま使いません。使用可能期間を見積もることが原則ですが、困難な場合は簡便法が使えます（国税庁タックスアンサー No.5404「中古資産の耐用年数」）。
| 状況 | 計算 |
|---|---|
| 法定耐用年数の全部を経過 | 法定耐用年数 × 20% |
| 法定耐用年数の一部を経過 | （法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20% |
算出した年数に1年未満の端数があるときは切り捨て、2年に満たない場合は2年とします。築25年の木造倉庫（法定15年）なら全部経過しているので、15年×20%＝3年です。
ただし、取得にあたって支出した資本的支出の額が再取得価額の50%を超える場合は、法定耐用年数によることとされています。大規模改修を伴う中古取得では、この判定を先に行ってください。
判断が分かれる論点
- 用途の判定：事務所と倉庫が一体になった建物をどの用途とみるかは、実態で判断します。
- 建物本体と建物附属設備の線引き：工事内訳の実態次第で結論が変わります。
- 中古資産の使用可能期間の見積り：簡便法によらず見積もる場合、その合理性が問われます。
- 資本的支出か修繕費か：既存建物に手を入れたときの区分は、別途の判定基準によります。
まとめ
- 耐用年数は構造×用途で決まる。木造は事務所用24年・店舗用22年・工場用倉庫用15年
- 倉庫なら木造15年に対し金属造（4mm超）31年、鉄筋コンクリート造38年。年間償却費は2倍以上の差
- 償却方法は定額法のみ（建物は平成10年4月、建物附属設備・構築物は平成28年4月以後取得分）
- 建物附属設備を区分できれば短期償却できるが、根拠は工事内訳。竣工時に明細をもらうこと
- 中古建物は簡便法で短縮できる。ただし資本的支出が再取得価額の50%超なら法定耐用年数
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※ 本記事は一般的な取扱いの解説であり、個別の判断は顧問税理士・所轄税務署にご確認ください。
